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南昌的二手房为什么这么难卖?现行哪个二手房户型最吃香?

发布日期:2021/9/15 1:54:00 浏览:17

来源时间为:2021-08-24

今年南昌的房地产市场似乎遇到了瓶颈。

新房方面,不少纯新盘手握上百套新房预售证,却因蓄客不足导致首开一个月又一个月的延期,甚至后续加推以营销活动为由做降价促销(排除不好的楼层)。

二手房方面,库存不断增加,去化周期越来越长,房源轻松挂网,成交却成了难题。

本文来说一说南昌二手房市场目前的具体情况吧。

一.那些年你错过的买入机会

下图中数据来源国家统计局,是2011年以来南昌二手房价格环比浮动情况的走势图。

从上图不难看出,在这10年中有2次合适入手二手房的机会;

一是2015年2月入手,2016年9月出手,最多可以赚约12.5的利润。

二是2017年10月入手,2019年5月出手,最多可赚约11.3的利润。

不过南昌的数据与其他70个大中城市相比,回报率并没有特别高,全国中昆明2014-2017年利润率最高可达到38!

当然利润率这件事情必须要抛开这10年的通货膨胀,但是从这10年的历史价格可以看出:

1.2020年一整年起起伏伏,实际上二手房价格是没有变化的,从2019年6月开始二手房浮动情况与2011年、2014年略微有些相似,只是扛不住像开头几年那样的狠跌;

2.2018年后南昌二手房的黄金时代已经过去,不是能随便捞一把就有得赚;

3.现在南昌二手房正处于黄金时代过渡阶段,下一个黄金期也许就快要来了!

二.哪里在大量供给挂牌卖房?

根据贝壳找房的数据显示,南昌市挂牌的二手房总量67222套,比较意想不到的是南昌县存量最大1.8万套!其次是红谷滩8731套、新建区8324套。

2020年截至8月南昌二手房挂牌量为57477套,2021年截至8月19日为67222套(截止8月19日,8月23日挂牌量为63029套),一年时间二手房货量增加约17。

并且在2020年时南昌市南昌县二手房库存就已达16371套的高位,新建区7477套、红谷滩6525套、西湖区6029套、青山湖区5271套。

这说明目前南昌二手房存量与区域热度没有太大关系,当下二手房成交top区域仍是红谷滩以及青山湖区,而南昌县、新建区因为近两年大量土地出让、大量新房上架从而导致新房、二手房对冲从而产生巨大竞争压力,所以南昌县和新建区两个区域二手房难卖是顺理成章的。

三.二手房哪个面积段户型最吃香

在南昌本地挂牌在售二手房中,在售总价区间在150-200万的房源最多,其次是100-150万,总价超过150-200万的房源骤降,并且总价越高房源越少。

面积方面,南昌挂牌在售二手房面积主要集中在70-150㎡去年中,这三个面积段总量约46000套左右,另外几个面积段套数不及70-150㎡的50。

将这两项数据进行交叉发现:

70-90㎡中主力价格区间是80-100万,有不少老破小,有些单价低至4000元/㎡以下,主要集中于南昌县,并且最高挂牌单价没有超10000元/㎡的房源,同样这些房源也大多集中于南昌县。

90-120㎡中主力价格区间是100-150万,价格排序最高的是“因学校出名”的绿地外滩公馆,挂牌单价最高43479万/㎡,总价高达470万!其次是联泰香域中央、万科海上传奇等,目前绿地外滩公馆挂网套数91套。

120-150㎡中主力价格区间还是100-150万!150-200㎡主力价格区间是150-200万。

这个数据足以说明,虽然大面积价格区间在上升,但其对高价的支撑力度也相对减弱了,能卖出个好价的面积段反而是处于中间的90-120㎡户型。

最后:

统计短短不到5天的时间,贝壳找房上二手房由8月19年的67222套骤减4000多套变为8月23日挂牌量63029套,可见实际上很多房客已经对自己的二手房出让没有太大信心了,随便点开房信网8月某日的成交数据,每日二手房成交均不超百套。

对于购房者来说,在新房与二手房对比中,首要是学校因素可接受房价上涨,其次是地铁,除此之外,这些像天花板一样的价格是碰都不敢碰,在均价相当的情况下,大家还是更加倾向于买新房吧。

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